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深圳拟出台规定 中介代收交易款最高罚五万

时间:2014-05-06点击:
2007年11月,深圳中天置业老总携款潜逃造成多家分行关闭。深城记者吴峻松摄

近日,深圳市法制办在官网上公布了《深圳市房地产行业管理规定(送审稿)》(下称《规定》),其中明确,中介不得收取定金外任何交易款项,同时还将推行3年多的"拿证10日内售房"改为"拿证后售房",这被业内解读为是在楼市调整背景下对开发商的松绑。

物业养老金初始登记前交清

《规定》明确,开发商在办理商品房项目初始登记前,应按照有关规定,一次性向主管部门指定的银行专用账户划拨商品房项目的物业专项维修资金。若违反不缴纳的,由主管部门责令限期补缴,逾期不补缴的,可处以3万元以上5万元以下罚款。

"规定的难得之处在于,它明确界定了开发商交纳住房养老金的时间",深圳尚模地产营销负责人邓坚指出。按照《深圳经济特区房地产登记条例》规定,开发商在楼盘竣工验收后的2个月内要向主管部门申请初始登记,也即意味着,在楼盘竣工验收的2个月左右时间里,开发商便要按建设总投资的2%一次性缴清物业专项维修资金。而这不仅可以彻底杜绝开发商再像以前那样"欠账不还",更能最大限度地保证今后小区可能会发生的物业维修。

大部分受访人士普遍认为,《规定》对中介行业的管理比以往更加严格。其中最具代表性的一点是,《规定》明确中介机构除了收取不超过交易价款5%的定金外,不得代收或者监管交易当事人支付的任何交易款。违者由主管部门责令限期退还,逾期不退还的,可处以2万元以上5万元以下的罚款。

事实上,这一规定在1年前"中天事件"爆发后不久便出台了,但此次是首次明文写入了行业管理规定中。美联物业深圳区域董事王书权表示,如此规定将可以避免未来再次出现中介机构挪用客户款项的事件发生。他还透露,在中天事件爆发后,大部分大型中介都不再代收客户款项,而是交由交易中心指定的专款账户或是由买卖双方约定的交易账户。

此外,《规定》还明确要求,中介人员对转让房产负有查验责任,否则将负连带赔偿责任;中介人员需取得房源编码方可发布房源信息;不得吃差价等等。业界普遍认为,对中介行业的加强管理,将利于整个行业的净化,并为买卖双方提供一个非常规范的交易环境。

"拿证后10日内开盘"变相取消

和对中介行业的管理加强相比,有业界人士认为,在对开发商的管理上,《规定》似乎显示出主管部门在有意剥离过去几年来针对房地产行业出台的种种行政性管理。明显例证是,商品房拿证销售的松绑。《规定》明确,"商品房项目取得预售许可证后,必须公开销售,并公示销售价格"。但自2005年11月份开始,为了打击炒房,深圳便开始推行"开发商拿证后10日内必须开盘"的严厉政策,该政策在2006年7月更是上升为全国的房地产政策,至今已有3年多时间。

但自2007年底楼市调整以来,深圳不少开发商便开始暗中冲击该禁令,据本报调查,去年,深圳有数十个楼盘都存在着拿证过10日但未售房的违规行为,但并未收到政府的罚单。当时业界便猜测主管部门在这一方面的松绑,而本《规定》的发布,更使得业界这个猜测成为事实。

不过,一些市民和业界人士对这一松绑也表示了担忧,刚在龙岗买了房的陈先生便质疑,"规定里没有说开发商拿证后多久去卖房,开发商会不会又会囤房?"

焦点解读

1重申禁止内部认购打击炒楼

条文:禁止销售或者以内部认购、内部认筹等方式变相销售未取得预售许可证的商品房。违者将由主管部门责令停止违法销售行为,拒不停止的,可处以五万元以上十万元以下的罚款,并可以按照国家规定暂停、降低或者吊销其房地产开发资质。

点评:深圳在2005年曾出台规定,禁止无证认购等行为,在相当程度上打击了炒房客,本次主管部门又重申这一禁令。有开发商指出,将这一禁令写进规定,显示出政府对待无证认购的态度已经板上钉钉,很难再松绑。

2"购房风险提示"不见了

条文:房地产开发企业预售商品房,应当在营业场所公示:营业执照;资质证书;建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证;商品房预售许可证;建设用地使用权出让合同书;商品房买卖合同示范文本及附件;购房指引等。

点评:"清水河下坪垃圾站可能会对本项目有异味影响",这是龙岗第五园景台展示的购房风险提示。像这样的购房风险提示,如今的开发商都会摆放在售楼处的显眼处,披露附近可能影响小区未来居住环境的各项瑕疵。但在这一次的规定中,购房风险提示却不见了,所公示"购房指引"和"购房风险提示"并不是一个概念。中海地产一位负责人表示,购房风险提示的公开非常有必要,"它对消费者和开发商都有好处,能够大量减少业主入伙后双方再度产生摩擦"。

3前期物管是否选聘没有明确

条文:房地产开发企业预售商品房,应当将下列材料在营业场所公示:营业执照;资质证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、商品房买卖合同示范文本及附件、购房指引等。

点评:所有的房地产项目在卖房时均会公示前期物业管理单位,但大部分前期物业管理单位都是"父子兵",甚至一些知名开发商也不例外。"此次主管部门在规定中没有明确前期物业服务企业是由开发商指定的还是由招投标选聘而产生的",多年来一直关注物业管理的自由研究员闻路表示,"父子兵"的管理模式,不仅增加了双方之间的矛盾纠纷,而且还容易导致业主的合法权益受到伤害。他建议,既然这部规定涉及到物业服务,就应该把这一块内容也明确了。

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中介一房多卖"吃"掉定金20万?

业主将房子交中介个人代理受骗,呼吁其他受骗者提供证据

深城记者程文报道业主将房子交予一中介打理,不料该中介私下将房产过户给他人,此后又低价将房子挂售,骗取四五位买家定金20万左右后消失。业主报案后向法庭起诉,但涉事中介秦某一直未曾露面。业主梁先生前日向记者透露,希望其他被骗的事主能站出来提供证据,配合警方将秦某绳之以法。

梁先生称,2007年他将布吉大世纪花园一套80平米的商品房放到地产中介挂牌准备出售。一位名叫秦正平的地产中介称可以个人代理,不需要中介费,为此还找来一家担保公司作担保。2007年7月,双方签订委托书,把房子挂牌出售。2008年4月份,梁先生无意中获知房产在他不知情的情况下已过户给一吴姓小姐。他还通过各种途径拿到房屋买卖相关资料,发现赎楼、卖房等步骤是由担保公司操作。

担保公司负责梁先生房产的王先生称,当时并不知道秦某是以个人名义而来,担保公司没办法审查,直到最后才知道秦某是私下操作。

梁先生随后又发现,当初签订的委托书上写着被委托人秦某和担保公司可以全权处理房产。对此,他回忆,当时秦某带其到公证处时,公证处马上要下班,"因为相信他,看都没看就签了。"

为得到新业主的联系方式,去年6月份梁先生来到大世纪花园物业管理处,结果让他大吃一惊。管理处称,梁先生这套房子已经有四五位买家来找过管理处,说秦某低价挂售此房,引来很多人看房,秦某向有意购房的买家收定金,最少的据称收4万,多的收6万,大概收了四五家,然后秦某消失了。

由于梁先生在当时的委托书有亲笔签名,因此委托协议有效,记者了解到,对于秦某是否存在一房多卖收取买家定金的行为,还需要有其他被骗事主站出来佐证,警方才能立案侦查。

梁先生无奈直接向法院提起上诉。去年12月4日,梁先生起诉中介秦某的案件开庭,但秦某一直没有露面。

■公司说法

纯属个人行为公司不知情

在调查中,梁先生曾从朋友处获知秦某一直在中原地产上班。前日下午,中原地产布吉区域经理负责人谢先生在接受记者采访时证实,秦某在去年3月5日到中原地产上班,7月7日因为表现欠佳被辞退。秦某有没有在中原地产一房多卖收取客户定金还是未知数,目前,公司没有接到有关买家的投诉,也就是说,即使秦某暗箱操作,公司也完全不知情,都属于秦某的个人行为,与中原地产无关。

(作者:朱文策)
 

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